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L'electricité | |||||||||||||||||||||
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Etat des risques naturels et technologiques | |||||||||||||||||||||
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Le Gaz | |||||||||||||||||||||
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L'amiante | |||||||||||||||||||||
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Métrage de surface selon la loi Carrez | |||||||||||||||||||||
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Controle plomb | |||||||||||||||||||||
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L'état des lieux pret à taux 0 % | |||||||||||||||||||||
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Diagnostic performance énergétique | |||||||||||||||||||||
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Le diagnostic électrique est obligatoire à partir du 1er janvier 2009 pour les ventes de logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Il s’agit d’un contrôle de l’état apparent visant la sécurité des personnes et des biens. En effet, chaque année en France, on compte 4000 accidents domestiques dans les habitations. 25 à 30 % des 250.000 incendies seraient d’origine électrique avec environ 8.000 victimes dont 400 décès. Les risques directs liés à l’électricité sont : - l’électrisation, Pour savoir si le diagnostic électrique est obligatoire pour la vente de son bien, on se base sur la date de construction de l’immeuble, qui correspond généralement à la date de la 1ère mise en service de l’installation électrique. La durée de validité du diagnostic électrique est de 3 ans. Le diagnostic concerne l’installation privative du logement et toutes ses annexes :caves, grenier, piscine…. Le diagnostic s’effectue sans : - déplacement de meubles, Ces contrôles se réalisent visuellement mais également avec des appareils de test. Le rapport va : La seule obligation du propriétaire est celle de communiquer le rapport à son acquéreur .
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L'article L.125-5 nouveau du code de l'environnement instaure deux obligations distinctes d'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers : En cas de non respect, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Il en est de même pour un bien compris dans le zonage réglementaire du risque sismique. Avant de remplir l’état des risques : se renseigner si la commune où est situé le bien est soumise à l‘obligation d’information. Si la commune ne figure pas sur cette liste, il n’y a pas obligation de rédiger un état des risques. Tous les éléments nécessaires à la rédaction de l’état des risques ont été réunis dans un document intitulé : Dossier Communal d’Informations, réalisé par les services de l’État pour chaque commune concernée. · Pour la Haute Marne : http://www.haute-marne.pref.gouv.fr/ial-h46.html · Pour la Saône et Loire : http://www.saone-et-loire.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=121 ci-joint le format PDF du document à remplir : télécharger le document ci-joint le dépliant d’information : - INFORMATION SUR LES SINITRES Des informations sont également disponibles sur le site Internet du Ministère de l’Écologie et du Développement Durable à l’adresse suivante : www.prim.net / rubriques : professionnel / connaître la réglementation / information préventive.
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Obligations de certification et d’assurance au 1er novembre 2007
La direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction rappelle qu’en application des dispositions du décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006, les états, constat et diagnostic constituant le dossier de diagnostic technique exigible à l’occasion de ventes de biens immobiliers ou de mises en location de logements devront être établis, à compter du 1er novembre 2007, par des opérateurs dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité. Cette disposition concerne le constat de risque d’exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, l’état relatif à la présence de termites, et le diagnostic de performance énergétique. Les états, constat et diagnostic qui auront été établis avant le 1er novembre 2007 par un opérateur non certifié resteront valables et utilisables dans la limite de leur période respective de validité. A partir du 1er novembre 2007, le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente d’un logement ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente devra comprendre également l’état de l’installation intérieure de gaz si celle-ci a été réalisée depuis plus de quinze ans. Cet état devra impérativement avoir été établi par un opérateur certifié, sauf dans les deux cas suivants. Lorsqu'une installation intérieure de gaz modifiée ou complétée a fait l'objet d'un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l'industrie, ce certificat tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz s'il a été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit. Lorsqu’un diagnostic a été réalisé avant le 1er novembre 2007 et depuis moins de trois ans à la date à laquelle il doit être produit, dans le cadre d'opérations organisées par des distributeurs de gaz et dont la liste est définie par arrêté du ministre chargé de l'énergie, il est réputé équivalent à l'état de l'installation intérieure de gaz. Au 15 septembre 2007, six organismes sont accrédités par le comité français d’accréditation pour délivrer une certification dans tout ou partie des domaines concernés : AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification, CERTIFI, DEKRA certification de personnes S.A.S., SGS-ICS et SOCOTEC SQI. D’autres organismes sont aujourd’hui en cours d’accréditation. Une autre obligation entre en application au 1er novembre 2007 : L’obligation d’assurance dans les conditions définies par le décret n° 2006-1114 (couverture minimale de 300 000 € par sinistre et de 500 000 € par année d’assurance) et l’obligation de fournir au propriétaire un document attestant du respect des conditions de compétence, d’organisation, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.
Concernant le diagnostic gaz, il concerne les installations fixes de plus de 15 ans.
A l’issu de ce diagnostic, 3 types d’anomalies peuvent être recensées :
= danger grave et immédiat
L’opérateur de diagnostic doit :
L’opérateur de diagnostic doit :
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Propriétés.
Compte tenu de ces propriétés, l’amiante a été longtemps incorporée dans de nombreux matériaux de la construction. Depuis la deuxième guerre mondiale, l’amiante fut utilisée massivement dans les secteurs industriels, du bâtiment et de la construction navale. Pathologies liées à l'amiante.
Il existe deux pathologies liées à la présence d’amiante :
Le temps de latence est de 20 à 25 ans et peut aller jusqu'à 40 ans. L’amiante est un produit mortel. Les projections de mortalité des personnes ayant été exposées à l’amiante indiquent qu’il y aura en France une augmentation du nombre de victimes passant de 3000 aujourd’hui à 10.000 vers 2020 qui sera le maximum de l’épidémie.
Les obligations du propriétaire:
Ce dossier technique amiante doit être constitué
: En vertu du décret n°2002-839 du 3 mai 2002 le propriétaire ou son représentant a l’obligation d’annexer à l'acte ou à la promesse de vente un état relatif à l'amiante (appelé repérage étendu). Cette obligation concerne les personnes privées ou publiques, propriétaires d'immeubles bâtis dont le permis de construire aura été délivré avant le 1er juillet 1997. Sont visés tous les bâtiments, quel que soit leur usage, aussi bien les logements individuels que les immeubles collectifs. En vertu de l’arrêté du 2 janvier 2002,
les travaux de démolition à compter du 1er janvier
2002, font l’objet d’un repérage de matériaux
selon le programme défini. Le résultat de ce repérage
sera transmis à toute personne chargée d’effectuer
les travaux de démolition. |
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Cette Loi du 18 décembre 1996 dite Loi Carrez repose sur deux fondements : - assurer l’information de l’acquéreur
quant à la superficie du lot privatif vendu, Modalités d’application
de la Loi : A cette obligation, s’attache un
dispositif de sanction à deux détentes : Par ailleurs, l’acquéreur peut bénéficier d’une compensation financière égale à la moindre mesure si la superficie exacte s’avère être inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte (ou promesse). Les surfaces exclues par la Loi Notion de superficie privative
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Le plomb est un métal largement répandu dans l’environnement urbain notamment dans la construction (peintures, canalisations, …), qui peut avoir des effets biologiques et toxiques sur la santé pouvant provoquer anémies, troubles du système nerveux, saturnisme… Le décret s'applique dans les cas
de figure suivants: PRECISIONS SUR LE CREP EN CAS DE VENTE La réglementation sur le CREP est applicable dès le 26 avril 2006, toutefois, les états des risques d’accessibilité au plomb (ERAP) datant de moins d’un an au jour de la conclusion de la transaction immobilière sont considérés comme des CREP. Ce qui change : - il s’agit maintenant des immeubles à usage d’habitation construit avant le 1 er janvier 1949 - si le constat CREP établit l’absence de plomb dans les revêtements (rapport négatif), il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque vente, - la date de validité d’un
an n’existe
plus, le CREP doit être établi à chaque
vente, - en cas de présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire a l’obligation : . de réaliser des travaux supprimant le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants, - d’informer par la remise d’une copie du constat les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans le logement. - le propriétaire ou le notaire n’a plus à envoyer le rapport à la Préfecture. - Le CREP dresse aussi un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti et l’appréciation sur l’état général du bien objet de la mission, - Désormais, c’est à l’auteur du CREP de transmettre immédiatement une copie de ce document au Préfet, si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation. Les facteurs de dégradation du bâti définis par arrêté sont : - Au moins un local parmi les locaux objets du constat présente au moins 50 % d’unités de diagnostic positives dégradés (classe 3), - L’ensemble des locaux objets du constat présente 20 % d’unités de diagnostics de classe 3, - Les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré, - Les locaux objets du constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement d’eau sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce ( sur murs, plafond, fenêtres, plinthes…) - Les locaux objets du constat présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses taches d’humidité. - utilisation obligatoire d’un appareil à fluorescence X avec source radioactive, les appareils dits à « tube » sont interdits pour la réalisation du CREP, - nouveau protocole de réalisation et de rédaction du CREP - l’auteur du CREP est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, les références de l’assurance doivent apparaître sur le rapport, - il doit être précisé si le logement est vide, dans le cas d’une occupation, s’il y a des enfants mineurs dont des enfants de moins de six ans, - l’auteur du CREP ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements. Informations transmises par RENE PERNOT EXPERTISES, ce document ne peut engager la responsabilité de l’auteur.
PRECISIONS SUR LE CREP EN CAS LOCATION Le CREP est un constat de risque d’exposition au plomb. Il présente un repérage des revêtements contenant du plomb, et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. A partir du 11 août 2008, le CREP devra être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1 er janvier 1949. Si le constat CREP établit l’absence de plomb dans les revêtements (rapport négatif), il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location. Le CREP annexé au bail ne concerne que les parties privatives, il n’y a pas à joindre le CREP des parties communes. L’absence du CREP dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur. Le CREP reste à la charge du bailleur, même convention contraire. En cas de présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire a l’obligation : - de réaliser des travaux supprimant le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants, - d’informer par la remise d’une copie du constat les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans le logement . Les travaux incombent au propriétaire bailleur . La non réalisation des travaux, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale. Le CREP dresse aussi un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti et l’appréciation sur l’état général du bien objet de la mission. Si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation, l’auteur du CREP devra transmettre immédiatement une copie de ce document au Préfet. Les facteurs de dégradation du bâti définis par arrêté sont : - Au moins un local parmi les locaux objets du constat présente au moins 50 % d’unités de diagnostic positives dégradés (classe 3), - L’ensemble des locaux objets du constat présente 20 % d’unités de diagnostics de classe 3, - Les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré, - Les locaux objets du constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement d’eau sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce ( sur murs, plafond, fenêtres, plinthes…) - Les locaux objets du constat présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses taches d’humidité. L’utilisation d’un appareil à fluorescence X avec source radioactive est obligatoire, les appareils dits à « tube » sont interdits pour la réalisation du CREP, Il existe un protocole de réalisation et de rédaction du CREP L’auteur du CREP est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, les références de l’assurance doivent apparaître sur le rapport, Il doit être précisé si le logement est vide, dans le cas d’une occupation, s’il y a des enfants mineurs dont des enfants de moins de six ans. L’auteur du CREP ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements. Informations transmises par RENE PERNOT EXPERTISES, ce document ne peut engager la responsabilité de l’auteur .
QUELQUES PRECISIONS SUR LE CREP POUR LES PARTIES COMMUNES DES IMMEUBLES COLLECTIFS. Le CREP est un constat de risque d’exposition au plomb. Il présente un repérage des revêtements contenant du plomb, et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Avant le 11 août 2008, le CREP devra avoir été réalisé dans les parties communes des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l’habitation et construits avant le 1 er janvier 1949. Le CREP doit également être réalisé dans ces parties communes, avant tout travaux susceptibles de provoquer l’altération substantielle des revêtements, c’est à dire les travaux susceptibles de produire des poussières ou des écailles de peinture. L’altération est considérée comme substantielle lorsqu’au moins une des conditions suivantes est vérifiée : - les travaux comportent la création d’ouvertures, la modification, la rénovation, le remplacement d’une huisserie ; - la surface cumulée des revêtements de mur ou de plafond susceptible d’être altérée représente au moins 20 m² ; - lorsque les travaux portent de manière sélective sur des plinthes, tuyauteries, radiateurs, rambardes, mains courantes, balustres, limons, crémaillères, marches et contremarches, si le cumul des longueurs des éléments peints sur lesquels sont prévus les travaux excède 25 m linéaires. Si le constat CREP établit l’absence de plomb dans les revêtements (rapport négatif), il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat. En cas de présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le syndic a l’obligation : - de réaliser des travaux supprimant le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants, - d’informer par la remise d’une copie du constat les occupants de l’immeuble et les personnes amenées à faire des travaux dans les parties communes. Le CREP dresse aussi un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti et l’appréciation sur l’état général du bien objet de la mission. Si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation, l’auteur du CREP devra transmettre immédiatement une copie de ce document au Préfet. Les facteurs de dégradation du bâti définis par arrêté sont : - Au moins un local parmi les locaux objets du constat présente au moins 50 % d’unités de diagnostic positives dégradés (classe 3), - L’ensemble des locaux objets du constat présente 20 % d’unités de diagnostics de classe 3, - Les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré, - Les locaux objets du constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement d’eau sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce ( sur murs, plafond, fenêtres, plinthes…) - Les locaux objets du constat présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses taches d’humidité. L’utilisation d’un appareil à fluorescence X avec source radioactive est obligatoire, les appareils dits à « tube » sont interdits pour la réalisation du CREP, Il existe un protocole de réalisation et de rédaction du CREP L’auteur du CREP est tenu de souscrire une assurance
permettant de couvrir les conséquences d’un engagement
de sa responsabilité en raison de ses interventions,
les références de l’assurance doivent apparaître
sur le rapport, L’auteur du CREP ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements. Informations transmises par RENE PERNOT EXPERTISES, ce document ne peut engager la responsabilité de l’auteur .
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Nouveau régime applicable à compter du 1er février 2005 Le nouveau régime du prêt à taux zéro s'applique aux offres émises à compter du 1er février 2005 par les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l'Etat. Ce prêt sans intérêt permet de financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux), achevés depuis plus de 20 ans, en copropriété ou non. L'Etat accorde aux établissements prêteurs un crédit d'impôt destiné à compenser cette absence d'intérêt. Lors de la mise en place d'une avance remboursable sans intérêt P.T.Z. (prêt à taux 0 %) ou d'un P.A.S. (prêt à l'accession social) pour les opérations d'acquisition d'un logement ancien ou achevés depuis plus de 20 ans, la présentation d'un ETAT DES LIEUX est obligatoire. L’état des lieux doit être établi par un professionnel, indépendant de la transaction, et titulaire d'une assurance professionnelle. Le rapport doit présenter l'état des surfaces et le constat visuel des conditions d'habitabilité. Le respect de cette condition est apprécié au jour de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur.
Le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre 2006, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments. Deux arrêtés d'application, datés du 15 septembre 2006, ont été publiés au Journal officiel du 28 septembre 2006. Concernant les bâtiments existants le diagnostic de performance énergétique est un document qui précise la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée, et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer les performances énergétiques de différents logements ou bâtiments. Il inclut également des recommandations destinées à améliorer cette performance. Le DPE classera donc les bâtiments sur la base de deux critères : Cette consommation conventionnelle est chiffrée selon des tarifs établis par arrêté ministériel. L’unité comparative retenue est exprimée en kilowattheure d’énergie primaire calculée selon des méthodes conventionnelles par mètre carré utile de bâtiment et par an (kWh ep/m²), avec en complément les indices exprimés en kilogramme de CO2 équivalent émis par mètre carré (kg/m²), avec une estimation du montant annuel conventionnel des frais inhérents à la consommation. Exemple de résultats présentés sous forme d’une synthèse :  Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente. La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique est obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment en France métropolitaine à compter du 1er novembre 2006. A compter de cette date, les résultats de ces diagnostics doivent aussi être tenus à disposition, par le vendeur, de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du bâtiment ou de la partie du bâtiment. La fourniture de cette étiquette énergie sera étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements loués à compter du 1er juillet 2007. Les propriétaires pourront aussi, en dehors d'une vente, faire réaliser un tel diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d'ensemble de leur bien et bénéficier de recommandations de travaux d'économie d'énergie. Cette réforme s'inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l'impact de la hausse des coûts de l'énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l'environnement : - baisse de la TVA applicable
aux factures de chauffage urbain, Pour en savoir plus : Arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine (en cours de publication aux Bulletins Officiels) décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant le code de la contruction et de l’habitation. DUREE DE VALIDITE DU DPE : 10 ans.
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